Notre association est souvent interpellée par des particuliers, locataires ou propriétaires, qui se demandent quelles sont les limites de leurs obligations.
Parmi la multitude de sujets existant en matière de location, nous avons décidé de faire le point sur trois d'entre eux qui nous semblent récurrents et importants.

Quels éléments peuvent être réclamés avant la signature d'un bail?
Afin de se prémunir contre toute situation d'impayés, le propriétaire ou son mandataire, l'agence immobilière, aura tendance à vouloir s'entourer de multiples garanties.
L'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi du 17 janvier 2002, interdit au bailleur de demander à son locataire préalablement à l'établissement du contrat de location :
- sa photo d'identité
- une copie de sa carte d'assuré social
- un relevé de compte bancaire ou postal
- une attestation de la banque de bonne conduite du compte

Malgré cette interdiction, des propriétaires continuent de demander ces documents et comptent sur la pénurie de logement pour obliger les candidats à fournir l'ensemble de ces éléments.
Il est certain que le risque pour un futur locataire de voir un logement intéressant lui échapper le met parfois dans l'obligation d'obtempérer.

Un état des lieux est il payant ?
L'état des lieux est un acte qui s'effectue par écrit avant l'entrée dans les lieux et à la sortie. Il est établi contradictoirement, c'est-à-dire en présence du bailleur ou de son mandataire, l'agent immobilier, et du locataire. Il est signé par les parties.

En principe, il s'agit d'un acte gratuit, sauf dans deux cas :

- si les parties sont en désaccord. Le recours à un huissier pourra être décidé. Les frais seront alors partagés par moitié entre les parties.
- si une partie décide seule de recourir à un huissier, elle seule en assumera les frais.

La distinction entre les charges récupérables et les réparations locatives

Le propriétaire est tenu par la loi de louer un logement décent c'est-à-dire sans risque pour la santé ou la sécurité du locataire et doté d'un minimum de confort.

Les charges récupérables sur le locataire sont un accessoire du loyer, payable par provision.
Elles sont LIMITATIVEMENT énumérées par le décret n°87-713 du 26 août 1987 et concernent :

- des services rendus liés à l'usage de la chose louée
- des dépenses d'entretien courant et de menues réparations des parties ou équipements collectifs
- des impositions sur les services dont le locataire bénéficie directement

Ainsi, ne sont pas récupérables les frais de gestion liés à l'envoi des quittances, la réparation des boites aux lettres, des digicodes...

Le bail ne peut pas prévoir de récupérer des charges autres que celles figurant dans le décret.

Le décompte des charges doit être envoyé au locataire un mois minimum avant la régularisation. Pendant ce mois, le locataire peut demander à consulter les justificatifs des charges réclamées.

Les réparations locatives dues par le locataire.
Elles sont aussi énumérées par le décret du 26 août 1987, mais pas de manière limitative.
Elles se distinguent des charges car elles concernent l'entretien courant de la chose louée : le logement proprement dit et les équipements mentionnés au contrat.

Certaines réparations ne sont pas dues par le locataire, notamment en cas :
- de vétusté c'est-à-dire en cas d'usage normal de la chose
- de vice de construction ou malfaçon
- de force majeure

La notion de vétusté n'est pas facile à mettre en pratique, elle est source de nombreux litiges et dépend souvent de l'appréciation des juges.

Il ne faut pas oublier que le locataire reste tenu des dommages qu'il cause.

Les réparations autres que locatives à la charge du propriétaire. Il s'agira principalement des réparations liées au gros œuvre ou rendus obligatoires par la loi (par exemple, les portes de sécurité des ascenseurs)

ORGECO attire votre attention
Une clause contractuelle prévoyant que « seront partagés par moitié les frais relatifs à l'état des lieux établi contradictoirement » a été jugée illicite par la Commission des Clauses Abusives (recommandation n° 2000-01)

ORGECO informe
Les charges locatives comme les loyers sont soumis à une prescription de 5 ans. Un propriétaire peut donc vous réclamer les paiements non effectués sur les 5 dernières années.

Ludivine Biche
Service Juridique
Organisation Générale des Consommateurs
Novembre 2006